Nue-propriété

Démembrement de propriété immobilière

De façon générale, le démembrement de propriété correspond à la possibilité de séparer sur 2 personnes physiques ou morales, la détention d’une part de l’usufruit d’un bien (droit d’en user et de percevoir les revenus), d’autre part de la nue-propriété (droit de vendre, de donner, de modifier).

Cette division a des impacts fiscaux, tant au regard de l’impôt sur le revenu que de l’ISF.

  • Pour l’usufruitier, celui-ci intégrera dans ses revenus les revenus fonciers nets, après déduction des charges. Un éventuel déficit non lié à des intérêts d’emprunt, peut être imputé sur le revenu global à hauteur de 10700 €.
  • Pour le nu-propriétaire, celui-ci n’aura pas de revenu sur ce bien. Il pourra par contre déduire de ses revenus fonciers préexistants les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de la nue-propriété, ainsi que les dépenses de réparation, d’entretien ou d’amélioration.

En cas de déficit foncier, celui-ci peut être imputé sur le revenu global à hauteur de 10700 €. Pour l’excédent et la part relative aux intérêts d’emprunt, ceux-ci peuvent être imputés sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Attention : ce régime est autorisé à condition que l’usufruitier soit imposable dans un régime de revenus fonciers, ou si l’usufruitier est une personne morale et que celui-ci soit un bailleur social.

En cas d’acquisition du bien sans emprunt, les capitaux consacrés à cet achat se trouvent exclus de la base de calcul de l’ISF.

L’achat de nue-propriété va donc concerner des investisseurs détenteurs de revenus fonciers imposés dans des tranches d’impôt sur le revenu de 30% ou plus (plus CGG à 15.5 %), qui vont ainsi réduire sensiblement leur imposition.

Ils vont de plus bénéficier d’une décote à l’achat, variable en fonction de la nature du bien et de la durée de l’usufruit temporaire.

A l’issue de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété du bien.

Les atouts de la nue-propriété optimisée au déficit foncier

Un investissement patrimonial :

  • Acquisition d’un appartement d’exception, en cœur de ville, résistant aux cycles économiques et immobiliers
  • Prix décoté par rapport à la valeur en pleine propriété
  • A l’échéance du démembrement, l’investisseur devient automatiquement et gratuitement pleinement propriétaire de son appartement

Une optimisation fiscale : économie sur l’IR + CSG/CRDS

  • Les travaux de restauration à la charge du NP s’imputent sur ses revenus fonciers existants
  • Déductibilité des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants
  • Report sur 10 ans des charges non déduites
  • Absence d’alourdissement de la fiscalité sur l’IR (pas de revenus fonciers générés durant la durée de démembrement)

Economie sur l’ISF :

  • Pas d’augmentation de l’assiette d’imposition ISF

Un investissement en toute sérénité :

  • Aucun aléa locatif à gérer pendant la durée de démembrement
  • Aucune charge et impôt (assumés par l’usufruitier) pendant la durée de démembrement
  • Garantie d’une expertise juridique et fiscale par un cabinet d’avocats
Schéma de l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété
Schéma de l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété